公证案例

抵押权预告登记在什么情况下可以产生对抗第三人的效力

2021-03-08 内蒙古自治区包头市宏鉴公证处官网 97

在我们日常生活当中,通过银行按揭贷款的方式购买房屋已经成为一种常态,越来越多的人们通过这种方式获得一套属于自己的房屋。作为贷款银行,在满足人民群众这一生活需求的同时,必须要考虑因素是如何确保贷款安全,确保借款人在贷款时所提供的抵押物能够在面临处分时产生对抗第三人的效力,也就是为抵押权人(债权人)所提供的抵押物在处分时只有清偿了抵押权人的债务,其他权利人才能在剩余的部分中得到清偿。作为公证机构的从业人员,我们在与金融机构、开发企业、借款客户等多年的业务往来中,经常遇到的问题是,大部分金融机构在向借款客户发放贷款时,一般都要求借款客户与其办理抵押权预告登记,各方在合同中约定,待开发企业为借款客户办妥房屋权属登记证书后,及时协助贷款银行办理正式的抵押权登记,至此、开发企业不再为购房人向贷款银行承担保证责任。有的金融机构在发放贷款时不要求借款人与自己办理抵押权预告登记,只是要求必须办理抵押权登记手续。实践中的经常遇到的问题是,抵押权预告登记办理完成后,因开发商的原因,导致借款人购买的房屋无法及时办妥权属登记证书,也就意味着正式的抵押登记无法及时办理,有时要拖延很长的时间,在此期间,因借款客户的其他原因导致已经办理了抵押权预告登记的房屋又被人民法院查封。这种情况下,抵押权预告登记能否产生对抗第三人效力呢?贷款银行能否实现处分抵押物时的优先受偿权呢?我们来看法律的规定。

原来的《物权法》以及最高人民法院相关司法解释对此没有明确的规定,现在的情况有所不同,自2021年1月1日生效的最高人民法院关于适用《民法典》有关担保制度的解释对抵押权预告登记的效力作出明确的规定,该解释第52条第1款规定:“当事人办理抵押预告登记后,预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿,经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形,导致不具备办理抵押登记条件的,人民法院不予支持;经审查已经办理建筑物所有权首次登记,且不存在预告登记失效等情形的,人民法院应予支持,并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”。

从以上最高人民法院的司法解释中,我们可以明显看出,在类似的按揭贷款履行过程中,只要是开发商办理了借款客户所购房屋的所有权首次登记,且不存在预告登记失效等情形的,贷款银行和借款客户已经办理的抵押权预告登记就可以产生对抗第三人的效力,抵押权认定自预告登记之日起设立”。这样的规定,极大的降低了金融机构在按揭贷款中的风险,但前提是必须办理抵押权预告登记,可见,在一定的条件下,办理抵押权预告登记手续是非常必要的。



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