公证案例

《民法典》系列普法之五十七

2020-11-03 内蒙古自治区包头市宏鉴公证处官网 210

有关你我物业管理的这些问题,《民法典》与《物权法》的规定是不同的

随着我们居住条件的不断改善,如今的大部分小区都引入物业服务公司进行管理,让专业的人管专业的事正在成为我们居住小区各方面的保障。作为居住小区的业主,我们有必要知道哪些事项是需要业主共同决定的,法律对此又是如何规定的?即将实施的《民法典》与现行的《物权法》规定是有不同之处的,需要引起我们的关注。

现行《物权法》第76条规定,下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

而即将实施的《民法典》第278条是这样规定的,下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

从二者的不同规定我们可以看出,《民法典》的规定更加具体、明确,将业主共同决定的事项进行了细化,规定了有的事项需要三分之二的业主参与表决且参与表决人数过半数的业主同意;有的事项需要四分之三的业主参与表决且参与表决人数四分之三的业主同意。这样的规定,便于业主委员会开展工作,有利于整个小区和谐发展。 

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